炒房是怎么赚钱的(炒房者是怎样炒房的)

　　来源：米筐投资（mikuangtouzi）

　　作者：三万

　　2017年春季，又一次席卷全国的“房事运动”，再次让这个国家沸腾。都说房地产绑架了中国的经济，可是不知不觉中，房地产也绑架了我们。人与人见面聊得是房子；出行游玩变成了踩楼看盘；专心工作，越来越难，恨不得立马请假奔向售楼部选房。我们渐渐失去灵魂，成为提线木偶，而线的另一头，叫做房子。

　　关于房地产，有太多太多话题可以讨论，当下的舆论，也一步步引导着我们的思维方式，从财经角度，有些却在一直误导我们。

　　1、租售比、收入比，被用错了的指标

　　“某某的房价都3万了，房租才3千多，太疯狂了！”

　　“这个城市工资才4千多，房子都敢卖2万，迟早完蛋！”

　　租售比和收入比来决定资产泡沫，本身就是个错误，其参考价值微乎其微，它只决定群众情绪。我们需要铭记一点，资产价格和泡沫是否破灭，是由参与交易者决定的。

　　举个最简单的例子，骑自行车的，看到人家开跑车，用自己的速度来衡量跑车是否有风险，这靠谱么？你看到的跑车危险了，人家或许才刚开到60迈。车速什么时候有危险，什么时候失控，都不由你自行车的速度决定，只决定于驾驶者的情况。房租、工资收入，都是场外价格，也就是骑自行车的；房价交易者价格，才是场内价格，就是开跑车的。

　　泡沫破灭是不可预测的，只能跟随。笔者交易员出身，请允许我用证券市场来做个对比。我们都知道，在股市里经常会出现大疯牛股，比如曾经的乐视网，同花顺，特立A。他们一路十几倍的涨幅，在上涨的过程中，几乎每天都能听到崩溃声，其间他们也确实有过下跌，但是最终泡沫的破灭，不是由其他股民喊出来的。这些股票的持有者，最终疯狂抛售，才能看到是否真的见顶。

　　2、财经的角度

　　那租售比，收入比不能作为参考，该看哪些指标呢？

　　首先，对于房产，目前主要是刚需和投资两大块组成。刚需族不做讨论，因为当市场充斥人性时，刚需供求已经不能左右价格，价格是由投资客主宰。

　　既然是投资，那看房价是否泡沫大，就要看投资收益比。

　　从投资目的上，我们可以分为，抗通胀和炒房赚价差，判断有无泡沫，也要从这两方面考虑。

　　即使毛算按每年购买力6%贬值速度计算，如果房价每年不涨，或者微涨2%，都是收益比较差的。但是房地产具有周期性，可能2-3年不涨，一波上涨就直接50%起跳，抹平了前两年的亏损，如果所处城市有这个周期（比如北上广深），那都是大大跑赢通胀，有巨大价差收益的。如果是东三省，就相比会差些。

　　从抗通胀和收益考衡，当下热点城市泡沫破灭并没有到明显迹象，因为投资者仍是收益的。接下来就要看下一个周期，投资者是否仍有大幅收益。

　　3、限购是最好的调控方式

　　房地产投资，是国家主导经济复苏的主要力量之一。那就需要行政力量调控涨跌。这个调控力度委实不好把控，涨的猛了，其他产业将被侵蚀，产业转型成为空谈；打压狠了，国家花诺大代价，才创造出一个经济复苏的局面，又被破坏。

　　那么调控经济的最好方式，就是在个别城市，踩一下油门，然后踩一下刹车，这样就可以前进但不加速。

　　怎么踩刹车显得尤其重要。目前主要分为需求端和供给端。

　　在供给端做供给侧改革，国家面对的只是地产企业，可以行政控制，出清落后产能，控制土地供应，维持房价稳定，保证经济前进动力。

　　在需求端调控，却难度较大，国家面对的是数量庞大的个人，有刚需，有投资，根本无法分辨。

　　有人说，对存量房进行征收房产税，让持有者成本变高，不就很好把握房价力度了嘛。这个是不可能的，因为目前我国是土地财政税收，也可以理解为增量土地财政税收，如果大面积征收房产税，则税收就会转变为存量土地财政。而目前土地供应，存量是远远大于增量的。那么，在目前的经济当量下，大面积征收房产税，条件仍不满足。

　　所以，限制购买数量，就成为需求端的唯一手段，使调控达到一种弱平衡。提前锁上房产流动性阀门，有涨价冲动时可以不给涨，同样有突发危机时销许也可以不给降。

　　任何崩盘，从筹码交易的角度，都会有标志，那就是放量下跌。这很难在一线房地产看到，因为限购，直接控制了成交量。

　　4、清华毕业不一定买得起房

　　前阵子，清华毕业买不起房，霸占了舆论头条。清华毕业在北京都买不起房，为啥学历不值钱，学区房却还这么值钱。

　　有些人骂“这个病态的社会”，有些人狂喊“末日前夜”。

　　对不起，在一个财经人眼里，清华毕业买不起房，很正常。并不能说明房地产的非理性。大家悲愤的情绪，更多的是，知识分子家国情怀面对残酷现实的无力。却忽视了，自古以来，知识不等于知识经济。学历和房价，并没有直接关系。

　　A：本质是定价群体不同

　　北京是全国的首都，今天的北京房价，是由全国人民定价。而清华学子的薪资，却是由企业主市场定价。两个定价者的体量不同，直接决定了房价和学历间的巨大差异。房价的背后是人性竞争，充满了非理性因素；而学历，则是以物换物，不存在失控一说。

　　人类社会发展至今，依然顺从着丛林法则，弱肉强食。司马迁早在《史记·货殖列传》中讲到“去就与时俯仰,获其赢利,以末致财,用本守之”。大意就是，商海中博取利润，赚了钱后买房买地，才能把赚的钱牢牢锁住。放在古代，就是官家跑马圈地，个人囤地当地主。放到现代，就成了手里一套一套的房子。

　　北京，因其独特的政治地位，吸引了全国的优秀资源。全国的有钱有权者扎堆往里涌，

　　经过几十年的优胜劣汰，这个城市每一个资源背后，都是个体背后实力比拼的产物。想象一下，来自浙江和来自天津的两个富豪在北京相遇，打招呼谈合作，张口就是您住几环，住3环还是6环外，可能直接决定是否交换名片。住环外那位一看势头不对，散会直接奔向二手房中介，立马换房子。

　　明白这些，北京房价，能不高么？

　　B：学历永远值钱

　　可是学历都不值钱，还追求高学历，还有必要么？

　　有必要。只是关于房价，人们错误的将学历和他画了等号。

　　学历只是一个人的求学经历，高学历并不代表高能力。对于没有实力背景的人来讲，只有高能力，才能无限接近与高资产。高学历，就是高能力的一个门槛，初级筛选标准。高学历者，将是无产者中最接近有产的一批人，属于蹦一蹦还能够到的一批人，而其他人，可能连蹦一下的资格都没有。

　　当下房价是热门IP，什么都能往里装，误导大众。同样一种逻辑，可以套在不同领域，满足人的泄愤情绪。

　　“努力健身还是会老去，干嘛还要坚持锻炼。”

　　不锻炼，老的更快。

　　“我都道歉了她还不理我，我干嘛还要尝试。”

　　不道歉，更不会理你。

　　每一种努力都终将会有回报，知识就是力量，愿明天的你依然会相信。

　　后记：对于我们大部分人，从开始，就已经走在了错误的路上。到了现在这个阶段，再聊房价的未来，房地产对经济的未来，已经没什么太大的意义了。为什么？因为针对某种行情，首先想的应该是有没有应对的策略和能力，如果没有，那就是空谈，就是键盘侠，对别人而言就是刷屏，对自己而言就是浪费时间。反正也买不到房，安心工作，该干嘛干嘛。

　　用焦虑的时间去充实自己，积攒能量，下一次，让自己成为合格的参与者。您说，对么？

易宪容：房价继续上涨的根本原因是虚张声势的调控政策

　　可以说，从2016年930开始，不少城市一直在出台房地产调控政策，到今年两会北京的317楼市调控政策之后，全国各地更是有过近40个城市出台了所谓的房地产调控政策。由于各城市的房地产市场调控政策是因城施策，所以这些城市出台的房地产调整可能会是五花八门，目的相异。

　　这些最严厉的房地产调控政策效果如何？从1-2月份公布的数据来看，不仅没有让全国房地产市场投机炒作遏制住，反而让2016年一线城市及二线热点城市的过度炒作开始向三四线城市或热点城市周边蔓延。因为，1-2月份的房地产开发投资和房地产新开工面积都出现快速增长，一些城市的二手房价格基本上在上涨。特别是4月1日雄安新区横空出世之后，该地区房地产市场炒作更是疯狂，房价的飚升更是创历史记录，从而也迫使该地方政府出台更为极端的房地产调控政策。

　　一季度调控后成交量下跌但房价仍涨

　　同时，有房地产研究机构的数据显示，一季度全国的房地产市场开始出现分化。中国指数研究院的报告显示，今年一季度全国50个代表城市的商品住宅每月平均成交量按年下跌约15%，100城房价的涨幅也比2016年第四季度收窄1.28个百分点。一线城市北京、上海及深圳住房成交量都录得大幅下跌，比如上海及深圳住房成交量都下跌了70%以上，估计北京317政策之后住房销售下跌幅度可能会更大。而广州由于与前几个城市的调控政策宽松，以前的房价也较低，所以一季度的住房交易量不仅没有下跌，反之还增长了9%。其他二线热点城市其成交量跌幅也明显，但调控政策较宽松的城市则反之，成交量则还在上涨。城市分化十分明显。

　　至于房地产调控后的房价，一手房的价格还在上涨，只是上涨幅度减小而已。比如一线城市一季度房价上涨幅度仍然累计达0.8%，比2016年四季度收窄1.3个百分点；二线城市累计上涨2.19%，比去年四季度收窄0.7个百分点。不过，一些三四线城市开始上涨较快及二手房的价格出现全面普遍上涨。

　　也就是说，从一季度的数据来看，各地的房地产市场调控效果基本上可以看出各城市出台的房地产调控政策松紧程度。房地产调控政策较为紧的城市，房地产的销售或交易量开始全面下跌。甚至于会下跌80-90%以上（如北京）。而房地产调控政策较宽松的城市连住房交易量都没有影响。对于各城市的房价来说，无论是出台了调控政策的城市还是没有出台调控政策的城市，无论是调控政策紧的城市还是调控政策宽松的城市，房价上涨并没有结束，只不过有些城市房价上涨的幅度有所减缓而已。政府房地产调控政策越是严厉，国内房地产市场炒作越是疯狂，房价越是在不断地推高。何也？

　　房价上涨的核心的问题是房地产市场调控政策

　　有人说，其原因是因为中国央行发行货币过多所导致。央行发行货币过多，大多的钱购买同样多的东西，价格肯定会上涨。实际上，市场流动性快速增长，并非是央行过度发行货币的结果，而是在央行宽松货币政策下国内居民过度负债信贷的结果。

　　也有人认为，国内各地房价快速上涨，是因为住房的供需不平衡，住房的供不应求，价格自然会上涨。要注意这里住房需求到底是投资需求还是消费需求，如果是投资需求，在融资成本低、贷款容易获得、融资杠杆高，及投资者预期房价上涨的情况下，住房投资需求可无限大，生产最多的住房、增加最大的供给都是无法满足这种需求的。

　　也有人认为中国人的投资就是看重房子，因为只要投资住房才能发财赚钱，只要有机会投资者肯定会涌房地产市场。

　　其实，这些理由都是似是而非的。核心的问题是近来各地方的房地产市场调控政策从来就没有回到“房子是住的，不是用来炒的”这个基本定位上来。各地方政府出台的房地产调控政策，基本上都表示房地产调控政策既要不能让房价再疯狂上涨，要稳定房价，也不能让房价大起大落。甚至于各地房地产市场调控都“因城施策”，每个城市根本自己需要来定政策。

　　也就是说，这些房地产调控政策明确向市场发出的信号是，一是去年房价疯狂上涨的城市，出台调控政策的目的是控制房价不能再上涨，但也要控制房价不下跌。各个城市的房地产调控无论如何严厉，其目的都是围绕着这点，不会超过其底线；二是去年房价没有疯狂上涨的城市，在当地的房价没有步入2016年热点城市房价疯狂上涨之前，当地的政府不会进行房地产调控。也就是说，政府允许这些城市的房价也可出现疯狂上涨。三是正因为政府房地产调控目标是不能让房价快速下跌，维持房价在天花板上，所以这一轮的房地产调控政策根本就不用最简单有效的经济杠杆（按揭贷款利率工具及对投资和消费有效区分的税收政策）来遏制房地产泡沫，而只是虚张声势用许多根本起不了多少作用的行政工具或方式。

　　可以说，如果这些城市的房地产调控政策都是让该城市的房价只是维持现状，要让这些城市的住房回到消费功能而不是赚钱的工具是根本不可能的。这也是为何一系列的房地产市场政策出台之后所起到效果十分有限的原因所在。

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